KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARI
Ülkemizde özellikle son yıllarda artan enflasyon oranları göz önüne alındığında, kiracıların ödemekte olduğu kira bedellerinin rayiçlerinin oldukça altında kalması sebepleriyle Kira Bedelinin Tespiti davalarında gözle görülür bir artış yaşanmaktadır. Bu kapsamda yazımızda Kira Tespit Davalarının özellikleri ele alınacaktır.
- Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin başlangıcının ardından 5 yıllık süreden sonra kira bedelinin yasada belirlenen artış miktarının üzerinde bir tutarda artırılabilmesi için ev sahibi tarafından kiracıya karşı açılan davadır.
Bahsi geçen kira bedelinin tespiti davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. Fıkrasında düzenlenmiştir. Adı geçen kanun maddesine göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.
Bu kapsamda ev sahipleri kira sözleşmesinin başlangıcının ardından geçen 5 yıllık sürenin sonunda kira artışında yasal sınır olan 12 aylık TÜİK ortalaması ile bağlı olmaksızın kira bedelinin artırılmasını talep edebilmektedir.
Bununla birlikte kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda farklı ihtimaller de düzenlenmiş olup; Kanunun 344/1-2. Fıkralarında; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Şeklinde düzenlenmiştir. Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası olarak adlandırılan bu davanın Kira Bedelinin Tespiti davası ile karıştırılmaması gerekmektedir. Bu düzenleme ev sahibinin 5 yıl dolmadan önce 12 aylık TÜİK ortalaması ile sınırlı kalmak kaydıyla talep edilebilecek kira artış miktarının hüküm altına alınmasına ilişkindir.
Ayrıca Türk Borçlar Kanununun 138. Madde hükmünde ise; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” Şeklindeki düzenleme ile aşırı ifa güçlüğünün söz konusu olduğu durumlarda kira bedelinin yeni koşullara uyarlanmasının Mahkemeden istenebileceği belirtilmiştir.
- Kira Bedelinin Tespiti Davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu mudur?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi ile “a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.” Hakkında dava açılmadan önce dava şartı olarak arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu hale gelmiştir.
- Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkemeler Hangileridir?
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununu 4-I-a bendinde düzenlenmiş olup;” a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,” Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin görev alanına girmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti davalarında yetkili mahkeme ise; davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer (kiralanan taşınmazın bulunduğu yer) mahkemeleri yetkilidir. Bununla birlikte Hukuk Muhakemeleri Kanunun 17. Maddesi uyarınca tarafların ya da taraflardan birinin tacir veya kamu tüzel kişisi olduğu hallerde taraflara arasında akdedilen sözleşmede uyuşmazlık durumunda ayrıca yetkili mahkemenin belirlendiği yani yetki sözleşmesinin yapıldığı durumlarda tarafların bu sözleşmeye uygun olarak dava açmaları gerekmektedir.
- Kira Bedelinin Tespiti davalarında yazılı bildirim koşulu nedir?
Kira bedelinin tespiti davalarında yazılı bildirim koşulu, belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağı açısından önem taşımaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinde bu husus; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklinde düzenlenmiştir.
Bu kapsamda dava neticesinde belirlenen yeni kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce ev sahibinin kiracıya yazılı bildirimde bulunması ile sağlanacaktır.
- Kira Bedelinin Tespiti Davası ne zaman açılabilir?
Kira Bedelinin Tespiti davasının kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra her zaman açılabilmesi mümkündür.
- Kira Bedelinin Tespiti Davalarında yeni kira bedeli neye göre belirlenir?
Kira Bedelinin Tespiti davalarında yeni kira bedelinin neye göre belirleneceği Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesinde düzenlenmiş olup buna göre; yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Yukarıda belirtilen hususlar göz önüne alınarak yargılama aşamasında bilirkişiler marifetiyle tespit edilen kira bedeli taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması durumunda getirebileceği kira parasını belirtmektedir. Ancak hakim kiracı 5 yıldır taşınmazda oturmakta olduğu için bilirkişiler marifetiyle tespit edilen bu kira bedeli üzerinden belli oranda bir hakkaniyet indirimi uygulamaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre bu hakkaniyet indirimi somut olaya göre % 10 ile %20 arasında değişiklik göstermektedir.
- Kira Bedelinin Tespiti Davalarında verilen kararlar icra edilebilir mi?
Kira Bedelinin Tespiti davalarında verilen kararların kesinleşmeden icraya konulabilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte eda hükmü içermeyen kira bedelinin tespiti davalarında kiraya ilişkin kısımların ilamlı icraya konu edilebilmeleri de mümkün değildir.
Kararın kesinleşmesinden sonra, tespit edilen kira alacaklarının kiracı tarafından ödenmediği durumlarda ilamsız olarak genel haciz yoluyla icra takibine konu edilmesi gerekmektedir.
Kira bedelinin tespiti davalarında ihtara gerek kalmaksızın kararın kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilebilecektir.